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開店租賃店面時(shí)，記得繞過這些坑

2018:04:09 17:17:57

一、在該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下關(guān)鍵信息：

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①確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)，否則不能作為商鋪使用，會面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)；

②確保與房屋權(quán)利人簽署租賃合同；

③確定簽署合同時(shí)，房屋沒有被租賃出去。可通過備案中心查詢，公檢法機(jī)構(gòu)查詢或者現(xiàn)場查看，實(shí)在不放心讓業(yè)主寫個(gè)承諾；

二、確認(rèn)商鋪內(nèi)煤氣、水、電的容量符不符合要求;

三、合同方面：

① 把每年租金調(diào)整幅度落到合同中，明確哪種條件下可調(diào)整房租;

② 確認(rèn)商鋪整修期是否免租，費(fèi)用由誰來負(fù)擔(dān)，租約到期之后，店面是否應(yīng)恢復(fù)原狀，最好把店面照片存檔，并注明使用材質(zhì)，作為日后原狀歸還的證明;

③ 確認(rèn)租約到期后如繼續(xù)承租，要提前多久告知;

④ 應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案；

⑤ 明確約定合同終止后裝修物的歸屬原則；

⑥ 租賃合同期限與轉(zhuǎn)租權(quán)（轉(zhuǎn)讓房屋部分會有介紹）

⑦ 明確約定承租優(yōu)先權(quán)：

1.合同期滿后承租優(yōu)先權(quán)期限.

2.承租人的租金價(jià)格與第三人出價(jià)租金差額在10%均屬同等條件.

⑧ 做好證據(jù)保全工作

承租人應(yīng)該保存好的證據(jù)包括但不限于:

1.出租人同意裝修的證據(jù)

2.出租人簽字的租金收據(jù)

3.承租人的經(jīng)營數(shù)據(jù),如納稅記錄可做為預(yù)期利益損失的參考依據(jù)等。

另外，在租商鋪只前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等。比如確定店鋪是否有餐飲經(jīng)營資質(zhì)。

四、如果接手店鋪為轉(zhuǎn)讓店鋪

① 確定轉(zhuǎn)讓人的身份，

看他是否有和房東的租賃協(xié)議，如果店鋪經(jīng)營者就是房屋的所有者，首先要查看店鋪的產(chǎn)權(quán)證明、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全，并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及房屋的租金情況。

② 若有意接手，雙方可洽談房屋租金及店鋪經(jīng)營設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價(jià)格。

若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金，以保證優(yōu)先接手店鋪的權(quán)利，讓定金收取方出具定金收條，收條要寫清時(shí)間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。

③ 雙方鑒定《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《房屋租賃合同》，從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。

④ 合同簽署完畢，按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

⑤ 轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過戶變更手續(xù)，因此，接手方要及時(shí)憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù)，以確定經(jīng)營的合法性。

其他注意事項(xiàng)：

①如果店鋪經(jīng)營者也是承租人，則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所鑒定的原始合同，并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）權(quán)；鑒定合同時(shí)要三方同時(shí)在場并鑒字證明。（即產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營者、接手者）因?yàn)橐话闱闆r下轉(zhuǎn)讓之前，轉(zhuǎn)讓人都會要求在簽定協(xié)議之前要交付一定數(shù)額的定金如果這里不注意很容易被騙。

②注意是整體轉(zhuǎn)讓還是空店轉(zhuǎn)讓，如果是整體轉(zhuǎn)讓請千萬點(diǎn)清設(shè)備和物品明細(xì)，免得少數(shù)量或缺質(zhì)量。

③務(wù)必考察店鋪轉(zhuǎn)讓的原因及之前的債權(quán)、債務(wù)情況，并在合同中明確注明，以免跌入轉(zhuǎn)讓合同的陷井。

④ 務(wù)必事先調(diào)查清楚您所看中的店鋪地段在短期內(nèi)是否有市政方面的拆遷規(guī)劃，從而避免上當(dāng)受騙。

⑤為了避免造成房東干涉轉(zhuǎn)讓的事情發(fā)生，請務(wù)必在合同簽定時(shí)與房東約定好：有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，房東不得以任何方式涉店鋪轉(zhuǎn)讓。

一切謹(jǐn)記一個(gè)原則，謹(jǐn)慎，再謹(jǐn)慎。