《中國經濟周刊》 記者 郭志強｜湖南報道

“長沙樓市新政滿月，我想用‘回歸’和‘分化’兩個詞來形容當前樓市表現?！币患翌^部房地產開發商市場負責人毛冰告訴 《中國經濟周刊》 記者，相較于其他一二線城市，長沙這波樓市新政力度較溫和，保證購房者購房資格是關鍵，此外推進契稅、購房補貼等政策落地也有利于需求釋放。

9月22日，長沙樓市迎來好消息，全面取消首套房限購。長沙放開首套限購、放松限售已經滿月，此輪優化房地產調控政策，到底為長沙樓市帶來了哪些變化？誰又是大贏家？

回歸

長沙“9·22”樓市新政落地后，10月份湖南地市州和大灣區的購房者確實為長沙樓市沖了一波交易量。

“新政落地后，有一撥客戶集中到長沙買房。這波需求過后，市場又回到了原來的水平，并未一直保持火熱的市場需求?！泵嬖V《中國經濟周刊》記者，這撥客戶集中在新政發布后的2～3周內，形成了一波購房和看房潮，且剛需偏多一些，這是此波行情一個比較明顯的特征。

湖南中原研究院的數據顯示，國慶期間長沙內五區商品住宅成交1387套，成交面積19.76萬平方米，同比分別上漲22%、23%。

綠城中國華中區域長沙公司助理總經理盧貝告訴《中國經濟周刊》記者：“長沙放開首套房之后，省內地市州原來被抑制的需求爆發，他們最青睞的是長沙教育資源好的樓盤，買房就是為了小孩能來長沙讀書?！?/p>

毛冰給記者列了一組數據，9月22日新政后，他所在的樓盤來自湖南各地市州和大灣區的客群占比達到40%，10月份項目周均來訪和成交上漲了30%~50%。

之所以大灣區客群也占了不小比例是因為長沙房價在中部地區并不高，放松首套房限購后，吸引了一大撥常年在大灣區打拼的湘籍優質客群回長沙購房。

毛冰所在項目的統計數據反映了長沙當前樓市客群結構。10月下旬，克而瑞湖南區域的數據披露，新政后增量客戶中70%來自市州，以鄰近長沙都市圈的株洲、邵陽等地級市為主；30%是省外客戶，最多的是珠三角返鄉客戶。

中國金茂華中區域公司長沙事業部營銷管理部副總經理周熙向《中國經濟周刊》透露：“9月份放開首套房限購是自2017年限購以來長沙政策最大的放松，給了持續低迷的市場一針強心劑。在政策的帶動下，購房信心明顯提升，長沙樓市在國慶黃金周也創造了近三年的最好成績?！?/p>

從CRIC數據統計來看，長沙內五區商品住宅市場8月初至新政前，日均交易僅74套，“9·22”新政后至10月13日，日均交易151套房源，環比上行達50%。

但經過國慶雙節這波增長行情后，長沙新房來訪成交和樓盤來訪咨詢量雙雙出現回落。

“面對市場的下行，我覺得開發商還是要一如既往地回歸初心，做好產品、做好服務、做好營銷來應對市場的變化?！敝芪跆寡?，國慶假期后來訪成交確實出現了一定程度回落，但往往在節假日之后都會出現需求消耗帶來的慣性下調，當然政策刺激邊際效應遞減的因素也起了作用，市場觀望情緒依然存在。市場的恢復仍需要依靠更大的支撐政策保駕護航。

不僅長沙樓市銷售端在回歸，“取消地價上限”的風也吹到了長沙。

10月30日，長沙市國土資源網上交易系統掛牌一宗居住用地，未設置最高限價。在地塊出讓條件里，僅明確了“住宅（毛坯）銷售均價按長沙市政策進行價格監制”。

這是繼濟南、南京、合肥等城市落地“取消地價上限”以來，長沙首次實施這一動作。

盧貝接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示：“長沙土拍市場放開了限價，不再熔斷搖號。這是一種市場回歸，可能會推高地價，也就是推高房價?！?/p>

正在緊鑼密鼓施工的長沙萬科森林公園樓盤

分化

長沙樓市新政推出一個月后，新政的刺激效果并不均衡。冷熱不均，已是樓市的共識。

同樣是獲得預售許可后，有的樓盤一開盤即售罄，有的樓盤卻蓄客都很難，長沙樓市呈現出嚴重分化?！袄洹钡氖沁吘壈鍓K項目認購量不足；“熱”的是網紅項目悉數售罄，那么冷熱不均背后原因是什么？

10月中旬，克而瑞發布2023年1—9月長沙九區縣銷售榜單，在TOP30商品住宅金額榜單中，成交金額以長沙岳麓區為主，入榜項目占比達43%，占了半壁江山。

僅以熱門的長沙市府板塊萬科森林公園項目為例，1—9月，該項目以23.9億元商品住宅銷售金額穩居岳麓區第一位。

房企銷售門檻值指標的變化一定程度上反映了房地產企業的發展動向和行業的格局演變。房企銷售門檻值不斷提升，意味著行業集中度持續提高，大魚正在吞噬小魚的市場份額。

近日，中指研究院發布的“2023年1—9月長沙房地產企業銷售業績TOP20”顯示，TOP10房企銷售門檻值為34.48億元/19.26萬平方米；而2022年這一數值為20.80億元/15.42萬平方米。TOP10房企銷售門檻值的拉升也印證了樓市的強弱分化。

毛冰對記者說：“長沙樓市確實存在嚴重分化情況，好的品牌、完善的配套，尤其是頭部開發商會得到更多客戶認可，這是市場選擇的結果?！?/p>

周熙告訴《中國經濟周刊》記者：“不管是新政前還是新政后，長沙樓市分化現象一直存在，正所謂強者恒強。項目的地段、質素、產品、配套不一樣必然會帶來市場分化。通常賣得好的網紅項目普遍為品牌房企開發，具有良好的教育、交通、地段、景觀、商業等配套，且產品品質過硬?！?/p>

長沙綠城鳳起麓鳴樓盤

未來走勢

“今年最后這兩個月，長沙樓市應該會維持平穩?！泵J為，一方面各大開發商要沖業績，會加大房產供應量；另一方面，各大開發商會真金白銀拿出很多實惠，提前釋放折扣優惠，來回饋購房者。

采訪中，《中國經濟周刊》記者梳理發現，各大開發商為提升市場信心，推出了一系列優惠政策，比如依據不同地段、位置等因素，新取證的房源價格會稍微實惠一點；庫存房源方面，交付時間晚或者樓層不好的房子，會有不同程度的優惠，或者通過抽獎券來回饋客戶；首付款延期，最長寬限期可達到一至兩個月。

盡管當前長沙樓市穩定，但長沙樓市新政仍有優化空間。

改善型客群需求仍是各大開發商比較關注的市場蛋糕。盧貝坦言：“長沙新政對改善性需求這部分還是支撐不夠，因為改善型客戶大多數有多套房，購房資格和交易稅費高都影響其購房需求?！?/p>

“長沙樓市新政針對改善性需求仍沒有放開，購房資格限制壓抑了長沙部分改善性需求?！泵硎?，解決客戶購房資格仍是拉升市場信心的主要方面，減免契稅等優惠政策能進一步刺激市場和客戶信心。

周熙表示：“長沙如果全面取消限購限售、限價優化，契稅、購房補貼等政策或有望進一步刺激需求釋放?！?/p>

多位采訪對象告訴《中國經濟周刊》記者，從全國來看，一二線城市樓市刺激政策非常多，比如首套契稅減免、二套房購房補貼等手段，但長沙樓市在這塊還沒有相應動作。如果市場出現下滑，希望能看到更多刺激樓市的友好政策，不管是對穩定樓市，還是對購房者、開發商注入信心都是一種多贏。

（毛冰為化名）

（本文刊發于《中國經濟周刊》2023年第21期）