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          二手房交易量大增,什么信號?
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          頂部

          在近期重點城市密集樓市寬松政策影響下,“五一”期間樓市成交出現積極變化。

          其中,部分城市新房項目到訪量較之前有所增加,但整體新房交易量仍在低位。而二手房交易量則較2023年同期大幅增長近三成。

          值得注意的是,繼4月30日北京松綁了執行13年的限購政策后,深圳也于5月6日松綁了限購政策,將外地人在特定區域的購房資格從3年社保收縮至1年,深圳市戶籍多孩家庭可在特定區域增購1套房。樓市政策“松綁”力度加碼。

          業內人士預計,后續更多核心城市將優化限制性政策,隨著政策不斷落實,年中新房市場有望迎來邊際改善,二手房市場短期在“以價換量”下將維持一定活躍度。

          二手房日均交易量大增

          受政策調整的激勵,今年“五一”假期二手房市場交易量同比大幅增長。

          貝殼研究院數據顯示,2024年“五一”假期,重點50城二手房日均交易量較2023年同期增長29%。其中,北京二手房日均成交量同比增長43%,成都、天津分別同比增長28%、19%。

          貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出,假期前,北京、成都、天津等重點城市全域或區域性取消住房限購政策,限購政策的優化有利于促進有能力、有意愿的住房需求釋放,進而帶動住房交易量的增長。

          以北京為例,從北京鏈家三方協議成交情況來看,2024年“五一”假期相較2023年“五一”假期成交增長近四成,帶看數據也有近似幅度增長,顯示出市場整體交易活躍度提升,市場活力有所增強。其中,經北京鏈家成交的五環外二手住房占到全市的40.3%,相較去年同期的33.9%與今年4月平均35.8%的水平,五環外成交比重顯著提高。

          對于北京“五一”二手房市場活力增強的原因,北京鏈家研究院院長高原表示,一方面是北京市于4月30日調整限購政策,激發了部分改善性客戶的購房需求,客戶咨詢量顯著增長。另一方面是2023年“五一”前后,北京市多次遭遇沙塵天氣,使得客戶外出看房熱情降低,今年“五一”期間北京市天氣持續晴好涼爽,客觀上有利于購房者看房活動。

          劉麗杰表示,截至目前大部分城市已經取消或區域性取消限購,向市場注入住房需求的同時,通過以舊換新等政策打通新房、二手房的交易鏈條。預計未來一定時期內,政策效應將持續釋放,對市場交易量價的企穩修復發揮積極作用。

          新房日均交易量仍在低位

          從新房來看,“五一”假期期間,部分城市在政策優化及項目促銷帶動下,新房項目到訪量較之前有所增加。

          中指研究院的數據統計,今年“五一”假期期間22個代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降超四成,恢復至2019年假期水平的七成左右。值得注意的是,去年“五一”假期包含4月最后兩天(29日—30日),月末項目網簽量較高,若剔除這一因素,以今年22個代表城市新房“五一”假期日均成交(5月1日—5月5日)與去年“五一”假期后三天日均成交(5月1日—5月3日)對比,日均銷售面積小幅下降6%。

          中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出,近兩年,每逢小長假,房地產市場在居民出游熱情較高及行業調整壓力下,整體表現均較為平淡。從今年“五一”假期樓市表現來看,供應方面,節前房企取證節奏略有加快,假期期間,部分城市房企把握政策優化窗口期推出新盤,并加大促銷力度。成交方面,“五一”假期期間,部分城市在政策優化及項目促銷帶動下,新房項目到訪量較之前有所增加。

          從重點城市來看,據中指研究院統計,今年“五一”假期期間,北京、廣州、深圳、成都、南京、濟南等地部分優質項目到訪量增加明顯,但觀望情緒仍在,其中,北京、濟南 “五一”假期日均成交面積較去年假期均表現增長,且均高于2019年假期水平;而多數三四線城市樓市表現一般,市場成交與近幾年“五一”假期數據相比普遍表現下降。

          例如,上?!拔逡弧奔倨谄陂g推出商品房“以舊換新”活動,但受出游及供應端影響,市場熱度不高,假期期間僅2個新房項目處于認購期,多數五批次項目尚未開啟認購,部分熱點項目假期內有一定到訪量。成都4月28日全面取消執行7年半的限購政策,對供應端刺激明顯,假期期間,多數項目推出促銷活動,部分區域部分改善項目售樓部到訪量增加30%—40%;二手房市場帶看量及成交量增加明顯。假期期間,多數項目加大優惠力度,尤其是部分老盤受到新產品擠壓加速以價換量。

          新一輪樓市寬松政策密集落地

          近期,重點城市密集釋放新一輪政策寬松信號,樓市政策“松綁”力度加碼。

          券商中國記者梳理,北京、天津、成都等地趕在“五一”假期前優化了限購政策,其中,成都全面取消限購,北京限購政策更是13年來首次松綁;南京、無錫、中山等地在5月1日當天出臺了樓市新政,上海5月3日推出商品房“以舊換新”活動;武漢5月6日發布了10條穩樓市新政,深圳也于5月6日分區優化住房限購政策,將外地人在特定區域的購房資格從3年社保收縮至1年,本市戶籍多孩家庭可在特定區域增購1套房。

          從當前市場整體情況來看,曹晶晶指出,4月,重點城市新建商品住宅周度銷售面積緩慢上升,同比降幅有所收窄,但絕對規模仍處于近幾年周度較低水平。二手房方面,4月最后一周,重點城市二手房成交套數環比增長13.1%,同比增長11.0%,重點城市二手房整體成交表現仍好于新房。

          展望未來,曹晶晶認為,4月30日中央政治局會議定調樓市,房地產供需兩端政策有望持續優化。近期多個城市優化樓市政策,進一步釋放利好,預計后續更多核心城市將優化限制性政策,一線城市或針對不同人群、不同區域、不同面積段優化限購政策,二線城市或全面取消限購政策;除此之外,在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等方面亦有較大空間。

          市場方面,曹晶晶認為,當前新房市場調整壓力仍在,但隨著宏觀政策繼續協同發力、房地產政策不斷落實,年中新房市場有望迎來邊際改善。二手房市場短期預計在“以價換量”下,將維持一定活躍度,而當前多個城市開展“以舊換新”活動,有利于進一步打通新房和二手房交易鏈條,也有望對新房市場產生積極影響。

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